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10月百城住宅均价环比上涨1.24% 环比连涨17个月
作者:管理员    发布于:2013-11-01 17:20:07    文字:【】【】【

  根据中国房地产(行情 专区)指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2013年10月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10685元/平方米,环比9月上涨1.24%,自2012年6月以来连续第17个月环比上涨。

  数据显示,与上月相比,本月价格环比下跌的城市个数增加3个,其中跌幅在1%以上的有12个,较上月增加6个;本月环比上涨的城市比上月减少4个,其中涨幅在1%以上的有29个,较上月减少5个。同比来看,全国100个城市住宅均价与2012年10月相比上涨10.69%,涨幅比上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为18533元/平方米,环比上月上涨1.95%,与上年同期相比上涨15.69%。

  另外,根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示,2013年10月十大城市住宅均价为18533元/平方米,环比上月上涨1.95%,比上月扩大0.23个百分点。具体来看,深圳上涨2.83%,涨幅最大,北京上涨2.56%,涨幅比上月缩小,表明“京七条”对市场预期已产生影响,上海涨2.35%,南京、杭州、天津、重庆(主城区)、广州涨幅在1%-1.5%之间,武汉、成都涨幅在1%以内。

  同比来看,十大城市平均价格上涨15.69%,连续第12个月上涨,且涨幅较上月扩大1.82个百分点。本月,十大城市全部同比上涨,北京、广州、深圳涨幅均超过20%,南京、上海、成都涨幅在10%-15%之间,重庆(主城区)、武汉、杭州涨幅在5%-10%之间,天津涨幅在5%以内。

  百城价格指数报告分析,10月100个城市住宅平均价格继续上涨且涨幅有所扩大,但房价上涨和环比涨幅在1%以上的城市均有所减少,表明房价涨幅较快的仍是少数热点城市。

  我曾在一家房地产公司负责营销,其间采用各种方式进行了100多次拍卖。令我奇怪的是从未失手,几乎每次拍卖价都超出预期。我试图去解释房地产的疯狂现象,但都没有找到合适的分析框架,直到有一天读到罗伯特?J?席勒的《非理性繁荣》,终于若有所悟。正是这本书,预言了几个月之后的美国科技股泡沫。

  席勒和另外两名经济学家获得诺贝尔奖是众望所归。在研究了美国近百年股票的涨跌情况后,席勒提出了反馈环理论。他发现,在股票市场如果出现一个诱发因素,往往使股票的价格上涨或下跌的结果超过了此诱发因素应该造成的结果。这是因为,如果一个诱发因素使股票价格上涨后,就会使投资者预期价格还会上涨且增强上涨的信心,结果使过多的投资者进入,造成价格更大幅的上涨,这就形成一个自发的反馈环,即使不再有新的外力,价格也会不断上涨。

  最近,地王成为楼市的关键词。特别是北京(楼盘) 农展馆地块创造了楼面单价超过7.3万元的天价。到底如何看待“地王频现”?艺术品的定价公式或许能给我们一些启示,“价格=价值+稀缺性+情绪指数”。这个“情绪指数”就是引起地价上涨的诱因,且这种情绪在开发商之间互相传染。

  一位金融圈的朋友讲了这样一个故事:对于北京农展馆地块,他们年初的评估价为4.5万/平方米,当孙河地块拍到4.8万/平方米的楼面价,他们猜想竞争者可能会出价至6万/平方米,于是他们将农展馆的楼面价上调至6.3万/平方米。谁知最终以7.3万/平方米的价格被融创摘得。而引导开发商情绪指数上涨的原因,可能是出于风险规避的考虑,不约而同地回归一线城市。

  房价剧烈上涨的原因是双反馈环的互相促进。第一个反馈环是地王推动的一手房价上涨。按照席勒的反馈环理论,部分开发商看到领头羊企业如此疯狂地追逐地王,自然调高了在此地块附近楼盘的售价。这会使其他开发商有个错觉,市场转好、地价要上升了。于是就会有更多开发商追逐新推出的土地 ,地王再次出现,从而再次推动一手房价的上涨。

  第二个反馈环是二手房推动的一手房价上涨。拥有房子的业主,从媒体看到土地上涨及“日光盘”的大肆渲染,自然有动力提高二手房的卖价;开发商注意到二手房涨价,也会要求自己的营销副总提高一手房价格;买房人一看自己刚犹豫了几天房子就涨了几十万元,能不赶紧出手吗?这样更多买家就涌来了,又会推动新一轮房价上涨。

  然而房地产是否只涨不跌呢?当然不是,只要有个外因如大幅升息,使人们认为房价会下跌,同样的反馈环也会出现,不过是逆向加速房价泡沫的破裂。

  房地产投资非理性的根本原因是什么?房地产投资靠个人的能力无法判断是否该出手吗?席勒的研究表明,大多数投资决策靠直接交流,仅6%的人受媒体的直接影响,即新闻只是注意力连锁反应的诱因,而非投资变化的直接原因。席勒研究还发现,改变人们投资行为的主要原因是讲故事及有信任关系的口口相传,并受到从众行为的思想感染,这种现象的心理学基础就是人类决策过程中的“动物精神”。

  3位诺贝尔经济学奖获得者理论认为,资本品的价格偏离价值是常态,因为反馈环的作用使得只要是资本品就会有泡沫状态,即某个时段价格与价值的严重背离。

  对于中国房地产,席勒在几年前曾表示,无论从房价收入比、房价租金比看,中国楼市都处于相当高的水平。近期他又说,看起来中国房地产有泡沫了。同时席勒说“必须承认,有的泡沫会持续很长时间,特别是房地产泡沫,因为缺乏卖空机制和资本流动的限制”。

  也许中国的地产泡沫有地方政府的保护、有东方文化偏好,这是个“坚硬的泡沫”。但席勒还说“是泡沫就一定会破裂”。把诺奖理论总结成一句话,就是警示投资者“要想比市场更聪明,几乎是不可能的”。所以无论开发商还是投资者,增加风险意识是非常必要的。(财经国家周刊)

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